【宅建士】合格へ！宅建業の免許№1 免許の分野は過去12年間で12回出題！
こんにちは！
宅建士の こま です。
覚えたつもりでも、
過去問したら、出来なかった経験はありませんか？
私は、何回もありましたよ😨
私の場合
講師のいない学校で
ひたすら問題を解いて、
解説を動画でみるの繰返しでした。
（社会人でしたので、
週末は、学校で問題解いて解説動画。
平日は、仕事帰りに
図書館で、問題して解説を読む日々でした。）
勉強方法は、
解説へ周辺知識をメモ。
問題２回目以降は出来なかった所に
印をつけるでした。
もちろん、解説は全部の選択肢を
読む事です。
選択肢の解説を、
全部読む事により、周辺知識になり、
さらに、理解が深まるからです。
私の経験ですが、
・同じ分野の問題にチャレンジ！
この問題、勉強した。（でも答えは、なんだったかなあ）
↓
・２回目、同じ分野の問題にチャレンジ！
覚えてる。 OR また、忘れてる。
↓
・忘れていた方が、今度は必ず覚えてたりします。
なので、覚えていなくても
落ち込む必要は、ないですよ！
この繰返しで、出来なかった問題が
解けるようになってきます🎉
今日は、【宅建業に必要な免許申請】です。
毎年出題されている分野です！
整理して覚えやすいように
していますので、
ぜひ、基礎固めをして下さいね❗
【免許】
宅建業を行う場合は、免許が必要になります。
免許には２種類あります！
※同じ都道府県に、いくつも事務所があったとしても都道府県知事免許のみでOK！
②国土交通大臣免許・・・２つ以上の都道府県にまたがって事務所を設置
例）大阪と東京に事務所があれば、国土交通大臣免許
大阪に10店舗事務所があれば、都道府県知事免許
表に、しています。
| 事務所の場所 | 免許権者 | 申請方法 |
| ①一つの都道府県 | 知事 | 直接知事に申請 |
| ②複数の都道府県 | 国土交通大臣 | 知事を経由→大臣 |
・免許有効期間は５年間
例）大阪に事務所のある宅建業者が、北海道（全国）の土地を取引することが出来る。
・免許を受けるには、免許権者である都道府県知事・国土交通大臣に申請するが、国土交通大臣免許を申請する場合は、主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して申請する。
・免許権者は免許（免許更新含む）を与える際に、一定の条件を付けることができる
【免許がなくても宅建業ができる特例】
免許不要
・都市再生機構 （URでアール）
・地方住宅供給者（URの都道府県版です）
・信託会社・信託業務を兼営する金融機関
・破産管財人（破産財団の換価のために、自ら売主として売却する場合）
※信託会社・信託業務を兼営する金融機関
国土交通大臣に「届出」すれば、国土交通大臣免許を受けたとされる。
宅建業法の免許規定が適用されないので、免許を受ける必要がない。なので、免許取消処分もない。
ただし、免許に関すること以外の宅建業法の規定は、指示処分等の監督処分も含めて適用される。
免許必要（要チェック！）
・国、地方公共団体等から代理、媒介を受けた者
※赤字は過去問題に出題されていますよ！
【無免許営業の禁止】
・無免許営業や名義貸しは禁止され、違反すると厳しい処分がある
・名義貸しとは・・他人に、名義を貸して宅建業させること
※免許を受けている者に、自己の名義を貸した場合でも名義貸しに該当。
◎個人の免許を、法人の免許にすることはできない！
・免許を取得していない限り、広告もできない。
・実際に営業をしていなくても、宅建業者出あるかのような嘘の表示や広告をしただけで罰則対象となる。
【免許の更新】
有効期間が満了後も、業者として仕事を続ける場合免許の更新が必要。
①更新申請は、有効期間満了の90日前から30日前までの間に行う。
②適法に、免許の更新申請をしたが、満了日が来ても免許権者から免許が出されていな い場合は、
有効期間の満了日から新たな免許が出るまでの間は、従前の免許が効力を持つ。
更新後の免許の有効期間は①②とも
従前の免許の有効期間の満了日の翌日から５年間有効
要チェック！ 免許が出てから５年ではない！
免許の更新期間を、図で説明しています！
https://www.youtube.com/watch?v=c0pn5cOUIvw&list=PLhdo0wND27zgxyBWcE1WU4ly-k30ha5Tk&index=3
免許の更新期間の覚え方！
https://www.youtube.com/watch?v=OY4Pg_SRbbw&list=PLthNnJTp6AOcBsdzS_h3SBsoJdiQoCoA0&index=2&t=280s
①更新申請は、有効期間満了の90日前から30日前までの間に行う。
語呂合わせで、覚えやすくないですか😊
【免許換え】
事務所が増えたり、減ったり、移転した時に、行わなければならない。
免許権者（都道府県知事・国土交通大臣）が変わる場合は、免許換えが必要。
・廃業届けは、必要ない。
・国土交通大臣、都道府県知事は、新たな免許を与えた時は遅滞なく、その旨を従前の免許権者に通知する。
・必要な免許換えをしなかった場合、免許が取り消される。
では早速
免許換えの事例なので、一緒に考えましょう！
①A・B県にまたがり事務所があったが、A県のみの事務所になった。
②A県のみの事務所（主たる事務所）だったが、A・B県の2カ所に事務所を設けた。
③A県からB県に移転した（事務所は1つ）
回答
①A県知事へ直接免許換えの申請。
②主たる事務所の所在地を管轄するA県知事を経由して、国土交通大臣免許換えの申請をする。
③B県知事へ直接免許換えの申請。（新しい事務所の県知事に申請）
免許の効力：新免許取得から５年間（免許の更新と混同しないでね！）
インプットはここまでにして、
今日の勉強のアウトプットです！
インプットとアウトプットをする事で
整理され覚えられますよ！
それと、文章を読む事を癖つけましょう！
試験は、全て文章を読んで解答しますよ❗
問題
次の記述は、宅地建物取引業法の規定によると誤っている。どこか理由を述べてね！
なお、この問いにおいて「免許」とは、宅地建物取引業の免許をいう。
1.宅地建物取引業者Aは、免許の更新を申請したが、免許権者である甲県知事の申請に対する処分がなされないまま、免許の有効期間が満了した。この場合、Aは当該処分がなされるまで、宅地建物取引業を営む事ができない。
2.Bは、新たに宅地建物取引業を営むため免許の申請を行った。この場合、Bは、免許の申請から免許を受けるまでの間に、宅地建物取引業を営む旨の広告を行い、取引する物件及び顧客を募ることができる。
3.個人である宅地建物取引業者Cがその事業を法人化するため、新たに株式会社Dを設立し、その代表取締役に就任する場合、D社はCの免許を承継することができる。
4.甲県に事務所を設置する宅地建物取引業者（甲県知事免許）が、乙県所在の物件を取引する場合、国土交通大臣へ免許換えの申請をしなければならない。
回答
1.宅建業者Aは、適法に免許の更新申請をしていますから不備はないですよね。なのに免許権者から処分がなされるまで仕事が出来ないとしたら可愛そうです。この場合は、免許の有効期間が満了しても、免許権者の処分がでるまでは、引き続き従前の免許で宅建業を引き続き出来ます。
2.免許の申請を行っただけでは、宅建業を営む旨の広告は一切行えません。免許を取得しなければいけません。
3.法人と個人は別人格ですよね。個人の免許は法人に引き継がれません。法人で新たに免許を受ける必要があります。
4.免許換えの申請が必要となるのは、事務所を新設、移転、廃止して免許権者が変わる場合ですよね。この問題は他県の物件の取引ですので、取引は免許を受けた以外の県でも取引出来ますよね。
